La grande bolla immobiliare: tre film ci spiegano com’è nata la crisi, di Alessandro Romano

Tutti vogliono avere una casa. Sembra incredibile, ma è proprio su questo semplice principio che si è basato il mercato finanziario americano e di conseguenza, l’intera economia mondiale.
Sono stati tre i film di produzione Hollywoodiana con cast di super attori che hanno cercato di guidare lo spettatore tra le complicate dinamiche della finanza e, grazie all’utilizzo di espressioni semplici, hanno reso più chiaro il percorso che ha portato la nostra società a questi anni di grande recessione.

Cast de "La grande scommessa" (foto da lachiavediletturablog)
Cast de “La grande scommessa” (foto da lachiavediletturablog)

La Grande Scommessa, del 2015, di Adam McKay ne è l’esempio lampante. Il Film è infatti votato alla comprensione dei termini finanziari anche da parte dei meno esperti e spiega il significato di due, tra i termini principali, utili a capire questo percorso .
Il primo è “subprime” con cui si intende qualunque cosa o persona che rappresenti un forte rischio d’investimento. Pertanto un mutuo subprime, indica un mutuo concesso a persone che non offrono alcuna garanzia di solvibilità (pagamento del prestito e dei relativi interessi).
Il secondo termine è “tasso variabile”. Ovviamente, quando ci viene erogato un prestito, oltre al rimborso del prestito dovremo pagare degli interessi. In origine i mutui venivano concessi solo a persone che offrivano delle reali garanzie e veniva applicato un tasso d’interesse fisso. Ma quando i mutui hanno cominciato ad essere una fonte di guadagno enorme (specie per gli operatori finanziari), sono stati concessi anche a persone che queste garanzie non le offrivano e, per ovviare al problema, veniva applicato un tasso variabile, cioè legato ai rischi del mercato. Questo significa che in un mercato in continua espansione, il tasso rimaneva inferiore a quello fisso, quindi più conveniente ed appetibile. Ma con il crollo del mercato immobiliare, questo, in molti casi, è arrivato a raggiungere picchi superiori al 200%.
A partire dal 2005, cause congiunte come la svalutazione del dollaro, aumento del prezzo del petrolio e delle materie prime in generale, la liberalizzazione dei mercati finanziari, hanno causato una contrazione dell’economia americana, generando la perdita di migliaia di posti di lavoro e costringendo quindi diverse famiglie a vendere casa. Possiamo dire che questo è stato l’inizio della fine, ma procediamo con ordine.

Negli anni ’70 le banche, per aumentare i profitti hanno inventato uno strumento chiamato MBS (mortgage-backed security) o obbligazione ipotecaria. Questo sistema permetteva di inserire in un unico pacchetto (gli MBS appunto) migliaia di mutui. Così, da un singolo mutuo, dal sicuro rendimento ma basso e lento, si sarebbero trovati a gestirne migliaia in un unico pacchetto da rivendere ad altre banche più grandi o al mercato finanziario, generando profitti infinitamente maggiori.
All’inizio, quando queste obbligazioni ipotecarie erano gestite dalle banche, avevano tutte il più alto livello di valutazione (AAA), quindi in parole povere chi aveva ricevuto il prestito per il mutuo, possedeva tutti i requisiti per potere garantire la restituzione del denaro comprensivo di interessi (le garanzie appunto: un reddito sicuro e una disponibilità iniziale tale da poter sostenere una caparra).
Quando le obbligazioni sono diventate private e gestite dal mercato finanziario, sono diventate dei pacchetti eterogenei, cui al loro interno il livello di AAA doveva raggiungere il minimo del 65%, il resto era composto da mutui con un basso livello di garanzia (B, BB, BBB).
Gli MBS erano diventati come torri instabili: se il livello più basso fosse diventato insolvente per l’8%, l’intera obbligazione sarebbe crollata, comprendendo quindi anche i livelli più alti.
Non era difficile prevedere che con l’aumento dei mutui subprime concessi dalle banche il rischio di un tracollo sarebbe stato più che concreto.
Ma questo non è tutto, anzi, purtroppo è solo una piccola parte.

Le obbligazioni infatti erano anche vendute in tranche (un porzione di) ed ovviamente quelle più difficili da collocare erano le più rischiose (quindi B, BB ecc..). A questo proposito le banche d’investimento hanno creato un altro strumento con il compito quello di assemblare tutte queste tranche invendute, unirle con altri prodotti invenduti, formati sempre da B, BB, BBB rimettendole in un nuova scatola, il CDO (Collateralized debt obligation).
Qui entra in gioco una figura chiave del mercato finanziario: le agenzie di rating. Queste agenzie fanno della valutazioni sui vari titoli di borsa e le classificano in base al rischio. Quindi, a causa di un sistema fraudolento che pur di arricchirsi non si preoccupava delle possibili conseguenze, queste agenzie di trading valutavano i CDO, pieni di rischio, come AAA per il 93%!
Quindi si è passati da una situazione instabile del mercato immobiliare ad una situazione “pericolosa” per l’ intero mercato finanziario.
Tutto questo spiega già tanto sul rischio tracollo che ha corso l’economia mondiale, ma non abbastanza.
Già, perché il mercato finanziario, per potere aumentare i profitti, ha aumentato le speculazioni, andando oltre e generando CDO fatti di altri CDO (i cosiddetti CDO²).
Il mondo della finanza si basa su proiezioni e funziona esattamente come una scommessa, da un lato c’è la probabilità di riuscita (il mercato continua ad andare bene e i CDO producono profitti) dall’altro c’è il rischio di fallimento (il mercato rallenta o si ferma e i CDO generano perdite).
Dall’altro lato della scommessa, quindi, sono stati creati i CDS (credit default swap), delle assicurazioni nel caso che i CDO generassero perdite.
Ora, dato che i CDO reggevano principalmente sul mercato immobiliare, ritenuto da tutti gli esperti di settore come un colosso incrollabile, le assicurazioni avevano una copertura altissima (10 a 1, in alcuni casi anche 20 a 1). 20 a 1, significa che se l’investimento in mutui è di 50 milioni di dollari, in caso di perdita, il risarcimento della compagnia assicurativa sarebbe stato un miliardo di dollari.

William Hurt e Paul Giamatti in una scena di Too Big To Fail (Foto da wsj.com)
William Hurt e Paul Giamatti in una scena di Too Big To Fail (Foto da wsj.com)

Un secondo film di cui parleremo è To Big To Fail, in Italia è stato tradotto ne Il Crollo dei Giganti (2011) ma la traduzione letterale è “Troppo grande per fallire”. Il riferimento è alla A.I.G. la più grande compagnia di assicurazione americana, che aveva garantito la copertura assicurativa alla maggior parte delle banche del mondo. Quindi il crollo di questo istituto avrebbe portato giù con sé l’intera sistema occidentale delle banche. Non solo, se l’A.I.G fosse crollata, sarebbero scomparsi nel vuoto milioni di pensioni e finanziamenti alle imprese. Raramente un film per la televisione è così efficace, ma Il Crollo Dei Giganti riesce a restituirci l’enorme tensione e paura provata da chi (il governo americano in primis) cominciava ad accorgersi dell’Apocalisse in atto.

Nel momento in cui gli americani non hanno più comprato case e anzi hanno cominciato a venderle, il prezzo degli immobili è sceso (la domanda genera l’offerta, se le persone non comprano più un determinato bene, il prezzo di quel bene è destinato a calare).
A quel punto tutte le banche del mondo che avevano stipulato un’assicurazione si sono rivolte alle compagnie assicurative che, non riuscendo più a erogare la copertura, hanno dovuto dichiarare bancarotta, mandando in bancarotta le banche stesse.
Nel 2007 abbiamo assistiamo al tracollo dell’intero sistema. Nel secondo trimestre di quell’anno, lo scatto dell’interesse variabile, ha reso il valore e le rate del mutuo insostenibili per tutte quelle persone, che pur senza garanzie, erano state illuse della possibilità di ottenere di un prestito per la casa.
Si è scoperto che le obbligazioni ipotecarie, non solo non raggiungevano il 65% di AAA, ma in alcuni casi erano composte al 95% da mutui subprime, quindi, senza alcuna garanzia di copertura.

Cast "Margin Call" (foto da richardcrouse.ca)
Cast “Margin Call” (foto da richardcrouse.ca)

Il terzo film, anche se è non tratta di fatti realmente accaduti , è molto interessante perché ci racconta un altro punto di vista, quella di un agenzia di credito che per prima si rende conto del tracollo del mercato immobiliare. Oltre ad essere un bel film, Margin Call (2011) ci fa capire che cosa vuol dire gestire una compagnia di enormi dimensioni, in una situazione apocalittica come quella attuale, dove il tentativo di salvarsi è collegato direttamente alla perdita definitiva della credibilità in ambito finanziario , ma soprattutto, alla rovina milioni di persone.

Il tracollo dell’intero sistema economico mondiale è stato sventato dall’immissione massiccia di liquidità da parte del governo americano, ma è chiaro che siamo ancora lontani da una reale ripresa economica. Per il mercato immobiliare, in particolarità, ci vorrà ancora del tempo dato che solo una ripresa economica realmente stabile potrà coincidere con l’acquisto e soprattutto la costruzione di nuove case.

Vox Zerocinquantuno n 4 novembre 2016


Alessandro Romano ha conseguito la laurea in Sociologia presso la Facoltà di “Scienze Politiche” di Bologna. Dopo un breve periodo di lavoro in Irlanda torna in Italia e si laurea al Corso Magistrale di “Scienze del Lavoro” all’Università degli Studi di Milano con la tesi: “Mercato del Lavoro e Immigrazione: un confronto tra Italia e Spagna negli anni della crisi economica globale”.

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